Klépierre : Résultats semestriels 2012

Regulatory News:

Klépierre (Paris:LI):

• Les loyers consolidés de Klépierre s’élèvent à 486,1 millions euros pour le 1^er semestre 2012, soit une hausse de 3,2% à périmètre courant (+2,1% à périmètre et change courants).
  • Les loyers centres commerciaux (93,2% des loyers consolidés) sont en hausse de 4,0% et atteignent 453,3 millions d’euros, portés notamment par les nouvelles surfaces:
    • Deux centres commerciaux ouverts en avril 2011 : Le Millénaire, centre commercial de 56 000 m² aux portes de Paris et Portimão, en Algarve, région touristique populaire du Portugal.
    • Le centre régional de Roques-sur-Garonne, acquis en Novembre 2011, situé à Toulouse, une aire urbaine puissante en France.
    • St.Lazare Paris, le nouvel espace de la nouvelle gare Saint-Lazare ouvert fin mars 2012, au cœur de la capitale française.

    A périmètre et change constants, les loyers sont en hausse de 1,6%. Cette progression est tirée par la France, la Belgique, la Scandinavie, l’Italie et la République tchèque qui représentent 82,8% des loyers centres commerciaux, alors que d’autres pays comme l’Espagne, le Portugal et la Hongrie ont enregistré des chiffres négatifs, reflétant des situations macroéconomiques difficiles.

  • Les loyers des commerces (21,9 M€ soit 4,5% des loyers consolidés) sont en hausse de 3,7% à périmètre courant. A périmètre constant, la progression des loyers est de 2,1% sur les six premiers mois de l’année traduisant un fort impact positif de l’indexation qui a absorbé une part importante des loyers variables.
  • Pour le 1^er semestre 2012, les loyers des bureaux (2,2% des loyers consolidés) s’établissent à 10,9 millions d’euros contre 13,8 millions d’euros au 1^er semestre 2011. Cette évolution intègre l’impact des cessions réalisées en 2011 et en 2012 qui est partiellement compensé par une croissance des loyers. A périmètre constant, les loyers sont en hausse de 26,7%, portés en particulier par la prise à bail de l’immeuble Séreinis à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) par Veolia Transdev, avec prise d’effet au 1^er septembre 2011. Le 26 mars 2012, Klépierre a annoncé la signature d’un bail de 9 ans ferme avec Safran portant sur l’intégralité des surfaces de l’immeuble de bureaux Equilis situé à proximité immédiate de Séreinis. Ce bail prend effet au 1^er septembre 2012.

• Les honoraires atteignent 43,5 millions d’euros pour les six premiers mois de 2012, soit une hausse de 9,6%, principalement due à la hausse des honoraires de développement liée à l’avancée des projets engagés compris dans le pipeline de développement de Klépierre.
• Au total, le chiffre d’affaires du 1^er semestre 2012 atteint 529,6 millions d’euros, contre 510,7 millions d’euros pour les six premiers mois de l’année 2011, soit une hausse de 3,7%.

Dans un contexte de consommation ralentie en Europe les chiffres d’affaires des commerçants locataires des centres commerciaux de Klépierre sont en hausse de 1,4% sur les six premiers mois de l’année 2012, attestant à la fois de l’ouverture réussie de nouvelles surfaces (extensions et nouveaux centres) et de la qualité intrinsèque des centres existants. Les performances sont contrastées selon les régions, avec des ventes en hausse en France, en Belgique, en Scandinavie, en Pologne et en République tchèque, compensant les baisses enregistrées dans les autres pays, notamment en Espagne.

A périmètre comparable (i.e. hors nouvelles surfaces), les ventes sont quasi-stables (-0,2%) grâce au travail de gestion locative, notamment en termes de renouvellement et d’amélioration du mix commercial des centres.

Dans un contexte de consommation atone, l’activité de gestion locative soutenue du 1^er semestre démontre l’attractivité pour les enseignes des centres commerciaux de Klépierre. 1 186 baux ont été signés au cours du 1^er semestre (représentant 2,3 M€ de loyers annuels additionnels) ; recommercialisations et renouvellements de baux existants affichent des taux de réversion élevés notamment en France (+15,9%).

Parmi les preneurs figurent des acteurs dominants de l’industrie de la grande distribution européenne comme H&M, Sephora, McDonald’s, C&A ou encore New Yorker. Ces signatures ont aussi concerné d’autres enseignes qui accélèrent leur développement en Europe à l’image de Hema, Kiko, Primark, Apple…

Le taux d’occupation financier reste élevé (96,45%) et le taux d’impayés est maintenu à un faible niveau (1,9%).

Le 21 mars 2012, Klépierre et ses partenaires SNCF et Spie batignolles ont inauguré St.Lazare Paris, le nouvel espace commercial de la gare Saint-Lazare. La fréquentation de la gare, sa localisation au cœur du 1^er quartier marchand et d’affaires de Paris, font de St.Lazare Paris un équipement commercial unique. Ses 80 boutiques proposent sur une surface de 10 000 m², un mix commercial novateur et varié, capable de répondre aux attentes des 450 000 voyageurs quotidiens de la gare et des visiteurs du quartier. Ce nouvel espace commercial est déjà un succès : les chiffres d’affaires de la plupart des commerçants dépassent les attentes.

La priorité continue d’être donnée aux projets de développement fortement créateurs de valeur. Au cours du 1^er semestre 2012, Klépierre a réalisé un montant d’investissement de 206,7 millions d’euros ; 88,7% de ce montant a été consacré aux projets engagés du pipeline de développement du Groupe en France et en Scandinavie pour lesquels les taux de précommercialisation ont encore progressé au cours du 1^er semestre.

Pour la période 2^ème semestre 2012-2016, le pipeline de développement du Groupe comprend pour 3,3 milliards d’euros de projets de centres commerciaux. Le pipeline de développement comprend pour près d’1 milliard d’euros de projets engagés visant la construction de centres commerciaux dominants, dont la plupart a déjà trouvé la faveur des enseignes, ou l’extension-rénovation de centres d’ores et déjà dominants sur leur zone de chalandise, à la commercialité avérée et au potentiel de croissance clairement identifié. Au total, ces projets engagés représentent un montant de loyers nets additionnels en année pleine de 65 millions d’euros. La prochaine ouverture sera celle d’Emporia, qui accueillera ses premiers clients le 25 octobre 2012, commercialisé à près de 90%.

Depuis le début de l’année, plus de 520 millions d’euros d’actifs ont été cédés ou font l’objet de promesses de vente.

Klépierre a procédé à des cessions pour un montant de 334,1 millions d’euros (hors droits) concernant à la fois des immeubles de bureaux dans la première couronne de Paris et des centres commerciaux en France. Ces ventes ont été réalisées à des niveaux offrant une légère prime par rapport aux dernières valeurs d’expertises, démontrant le fort appétit des investisseurs pour des actifs offrant des rendements sécurisés sur de longues périodes.

Par ailleurs, des promesses de vente portant sur un montant total de 190 millions d’euros ont été signées depuis le début de l’année. D’autres actifs font actuellement l’objet de due diligences.

Au total, le Groupe est en avance sur son objectif intermédiaire de cessions de 500 millions d’euros à réaliser d’ici la fin de l’année.

L’endettement net consolidé s’établit à 7 598 millions d’euros au 30 juin 2012 contre 7 618 millions d’euros au 31 décembre 2011 (-20 M€). Hors effet de change, l’endettement net consolidé s’inscrit en baisse de 61 million euros. Cette réduction de l’endettement net permet une amélioration du ratio Loan-To-Value qui s’établit, après prise en compte des cessions réalisés après la clôture (115 M€), à 44,8% soit une baisse d’environ un point de pourcentage par rapport au 31 décembre 2011 et qui est en bonne voie pour atteindre l’objectif d’une baisse de 2 points de pourcentage sur l’ensemble de l’année.

Le niveau de liquidité du Groupe (lignes disponibles et trésorerie nette) a fortement augmenté au cours du 1^er semestre 2012 pour atteindre un montant proche d’ 1,5 milliard d’euros soit une augmentation de près de 800 millions d’euros par rapport au 31 décembre 2011. Ce niveau représente près de 60% des besoins de financements de Klépierre à l’horizon 2015, une amélioration qui reflète : le bon déroulement du programme de cessions, le paiement en numéraire du dividende limité à 51 millions d’euros (grâce au taux de succès élevé de souscription au paiement du dividende en actions : 81,4%) et l’impact des opérations de financement réalisées depuis le début de l’année.

Klépierre a notamment confirmé son bon accès au marché obligataire en levant 488,5 millions d’euros depuis le début de l’année. L’ensemble de ces transactions a concerné de nombreux investisseurs à travers l’Europe et a permis à Klépierre de lever des financements à long terme (8,5 ans en moyenne) à un coût très compétitif (rendement moyen de 3,65% inférieur d’environ 20 pbs au marché secondaire).

Le coût moyen de la dette de Klépierre sur le 1^er semestre est en baisse de 3 points de base par rapport à 2011 et s’établit à 4,14%, un niveau qui pourrait encore s’améliorer au 2^nd semestre 2012 et en 2013.

L’excédent brut d’exploitation pour le 1^er semestre 2012 atteint 409,4 millions d’euros, en hausse de 2,3% par rapport au 1^er semestre 2011.

Hors effet du paiement du dividende en actions, le cash-flow net courant par action s’élève à 1,00 euro, soit une progression de 1,5% par rapport au 30 juin 2011. Après prise en compte de l’augmentation du nombre d’actions suite au paiement du dividende en actions, le cash-flow net courant par action s’établit à 0,99 euro par action.

La valeur du portefeuille hors droits s’élève à 16,4 milliards d’euros au 30 juin 2012, soit une hausse de 246 millions d’euros par rapport au 31 décembre 2011 (+1,5%). Cette progression s’explique par la hausse des valeurs à périmètre constant (+53 M€), aux développements et aux acquisitions (+231 M€) dont l’effet positif est en partie atténué par l’impact du programme de cessions (-103 M€) et intègre également un effet de change positif (+65 M€) lié à l’appréciation des devises scandinaves.

A périmètre et change constants, la valeur du portefeuille est en hausse de 0,4% sur 6 mois. Le taux de rendement moyen du portefeuille s’établit à 6,3%, inchangé par rapport au 31 décembre 2011.

Au 30 juin 2012, l’EPRA NNNAV¹ par action s’établit à 30 euros contre 31,4 euros au 31 décembre 2011. Cette évolution reflète la stabilité des valeurs d’expertise et enregistre l’effet positif du cash-flow du 1^er semestre 2012 (+1,0 euro) compensé par la variation de juste valeur des instruments financiers (-1,0 euro) qui découle de l’amélioration du spread secondaire de la dette à taux fixe de Klépierre et de la baisse des taux d’intérêt au cours du 1^er semestre. Le paiement du dividende aux actionnaires a un impact de -1,5 euro.

Enfin, le 21 mai 2012, après que 81,4% des droits au dividende aient été exercés en faveur d’un paiement en actions, 9 822 100 actions nouvelles ont été créées : l’impact sur l’EPRA NNNAV par action est de -0,4 euro, ce qui porte l’EPRA NNNAV par action à 29,6 euros.

L’ANR de remplacement² par action atteint 34,3 euros par action contre 35,7 euros six mois plus tôt.

Le renforcement de la structure financière du Groupe est en bonne voie : Klépierre a enregistré une amélioration de son niveau de liquidité et de ses ratios financiers. Ces réalisations sont imputables au paiement d’une partie de son dividende 2011 en actions, à un bon accès du Groupe au marché obligataire et au déroulement satisfaisant de son programme de cessions.

Le Groupe est en bonne voie pour atteindre son objectif d’un milliard de ventes d’actifs à fin 2013.

Klépierre confirme s’attendre à une progression de ses loyers comprise entre 2 et 2,5% à périmètre constant pour l’ensemble de l’année 2012. A périmètre courant, l’avancée plus rapide qu’attendue de son programme de cessions devrait se traduire par une hausse de loyers comprise entre 3 et 4%, un niveau légèrement inférieur à la hausse de l’ordre de 4% initialement prévue.

Hors effet du paiement du dividende en actions (9 822 100 actions nouvelle créées en mai 2012), le cash-flow net courant par action est toujours attendu en légère croissance (i.e. sur un niveau identique à la progression enregistrée en 2011 soit +1,8%). Après prise en compte de l’impact mécanique de la hausse du nombre d’actions, cet objectif se traduit par une légère baisse du cash-flow net courant par action attendue pour l’année 2012.

Laurent Morel, Président du Directoire de Klépierre, a déclaré:« En mars dernier, Simon Property Group est devenu le premier actionnaire de Klépierre. Cette opération met en évidence la qualité du portefeuille et conforte Klépierre dans sa stratégie consistant à se concentrer sur la gestion et le développement d’un portefeuille leader de centres commerciaux dominants dans les régions les plus dynamiques d’Europe. L’arrivée de Simon Property Group ouvre par ailleurs des perspectives prometteuses en termes de synergies tant sur le plan de la gestion locative que des actions marketing.

Au cours du 1^er semestre, nous avons une nouvelle fois enregistré une hausse de nos revenus locatifs, grâce notamment aux emplacements stratégiques occupés par nos centres commerciaux et à leurs qualités intrinsèques. L’ouverture de St.Lazare Paris est d’ores et déjà un succès et nous poursuivons activement d’autres opportunités de développement - création, rénovation ou extension de centres commerciaux–, essentiellement en France et en Scandinavie afin d’offrir de nouvelles implantations attractives aux enseignes européennes les plus performantes. Dans le même temps, notre programme de cessions est en bonne voie et, ajouté à nos émissions obligataires réussies contribuent à accroître notre liquidité et à renforcer notre profil financier. »

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PRINCIPAUX INDICATEURS FINANCIERS AU 30/06/2012

¹ Hors droits, après impôts sur plus-values latentes et mise en valeur de marché des instruments financiers

² Droits compris, avant impôts sur plus-values latentes et mise en valeur de marché des instruments financiers

³ Hors nouvelles surfaces (nouveaux centres et extensions) ouvertes depuis le 1^er janvier 2011, hors cessions réalisées depuis le 1^er janvier 2011 et hors effet de change

Le Conseil de surveillance s’est réuni au siège de la Société le 18 juillet 2012 pour examiner les comptes arrêtés par le Gérant le 16 juillet 2012.

Les comptes consolidés semestriels ont fait l’objet d’un examen limité par les commissaires aux comptes.

A propos de Klépierre

Acteur majeur de l’immobilier de commerces en Europe, Klépierre associe une expertise en termes de développement, de gestion locative et d’asset management. Son patrimoine est valorisé à 16,4 milliards d'euros au 30 juin 2012 et se compose de 265 centres commerciaux détenus dans 13 pays d’Europe continentale (92,9%), de murs de commerces via Klémurs (3,8%) et d’immeubles de bureaux parisiens (3,2%). Klépierre détient une participation majoritaire (56,1%) dans Steen & Strøm, 1^ère foncière scandinave de centres commerciaux.

Klépierre a pour premier actionnaire Simon Property Group (28,9%), leader mondial de l’industrie des centres commerciaux, aux côtés de BNP Paribas (22,5%), première banque de la zone euro.

Klépierre est une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC), dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris^TM, membre des indices SBF 80, EPRA Euro Zone, GPR 250 et des indices développement durable DJSI World et Europe, FTSE4Good, ASPI Eurozone ainsi que des registres d’investissement Ethibel Excellence et Pioneer. Klépierre a également été classée par GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark), en 2011, en 7^ème position parmi les foncières cotées européennes - compartiment Green Stars. Cette présence marque l’engagement du Groupe dans une démarche volontaire de développement durable.

Pour en savoir plus : www.klepierre.com

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